Nye regler for andelsboliger på vej

Foto: Hasse Nielsen

Nye regler for andelsboligforeninger forventes at træde i kraft 1. juli 2018. Reglerne får betydning for godt 9.000 andelsboligforeninger og deres cirka 210.000 medlemmer, eller hvad der svarer til godt otte procent, af den samlede boligmasse i Danmark.

De nye regler kommer som led i lovpakken "Mere robuste andelsboligforeninger". Målet er at komme de sager til livs, vi har hørt så meget om i pressen gennem de seneste år, om nødlidende foreninger, dårlige foreningsstiftelser, svingende valuarvurderinger og andelshavere der spekulerer i at lade deres foreninger gå konkurs, for at kunne bo billigere til leje.

Reglerne er gennemgående gode, om end der er visse dele af forslaget, som burde ændres. Jeg forventer ikke, at det vil ske, hvilket også ministerens kommentarer til høringssvarene tydeligt indikerer. Han har lagt sig fast på indholdet, og så må det evalueres i 2020, lyder det. Lad os se nærmere på de væsentligste ændringer.

Begrænsning i afdragsfrihed

Der bliver indført en begrænsning i optagelse af afdragsfrie lån ved en andelsboligstiftelse. Fremover kan der kun optages afdragsfrie realkreditlån svarende til 40 procent af købesummen, og der indføres en treårig karensperiode, således at der ikke inden for denne periode kan optages yderligere afdragsfrie lån eller omlægges til lån med afdragsfrihed. Derved ønsker man at etablere mere økonomisk robuste foreninger.

Ulempen er, at lejerne i konkurrencen med tredjemand, der kan finansiere, som han ønsker, ikke får stiftet deres ønskede forening, simpelthen fordi det bliver for dyrt. Jeg forventer, at antallet af stiftelser vil reduceres, men omvendt har der også været et behov for at få begrænset muligheden for at stifte på meget risikable økonomiske vilkår.

Ved stiftelsen skal der udarbejdes en vedligeholdelsesplan, der skal opdateres mindst hvert femte år samt et stiftelsesbudget for en 15-årig periode. Budgettet skal afspejle reelle udgifter og indtægter. Man må eksempelvis ikke "regne med" indtægter fra boliger, der sælges som andelsboliger i takt med lejernes fraflytning.

Beskyttelse som lejere

Andelshaverne er beskyttet i andelsboligloven, og har krav på at blive lejere, hvis ejendommen likvideres og sælges, herunder ved salg på tvangsauktion eller ved salg ud af konkursboet. Omvendt vil man modvirke, at andelshaverne spekulerer i tvangsauktion eller konkurs i et forsøg på at overgå til en billigere leje.

Derfor indfører man nu en særlig lejefastsættelsesregel, der vil gælde i seks år fra ejerskiftet. Den indebærer, at køberen af ejendommen overfor tidligere andelshavere må opkræve en leje efter lejelovgivningen plus et tillæg, sådan at den samlede leje i perioden svarer til gennemsnittet af fire års boligafgift forud for ejerskiftet. Vi får altså endnu et lejefastsættelsesprincip, dog af midlertidig karakter, fordi køberen kun kan opretholde den højere leje i seks år. Dernæst falder man tilbage på lejelovgivningens almindelige lovlige leje.

Vi får også en ny vurderingsnorm, der skal ensrette alle valuarvurderinger. Inden for rammerne er der dog flere ukendte variabler, som valuaren kan skrue op og ned på, så det bliver spændende at se, hvor stor ensretning der reelt opnås i praksis.

Ministeren vil beskytte køberne

Sidst men ikke mindst bliver perioden for forældelsesreglen på seks måneder for overpriskrav erstattet af en ny på tre år. Det vil dog stadig undtagelsesvist være muligt at lægge sag an i op til 10 år, hvis køber først får kendskab til sit overpriskrav senere.

10-års-reglen gælder også i dag, men ministeren vil beskytte køberne yderligere. Det er i min optik ikke rimeligt, for ofte ved sælgerne ikke, at de har modtaget for meget for deres andelsbolig. De sælger til det, som de professionelle har sagt, de må tage for den. Viser det sig efter flere år, at de fik for meget, skal de så til lommerne, og må gå fra hus og hjem, fordi de har brugt pengene fra deres salg til at købe ny bolig. Sælgerne kan ikke rette kravet videre mod nogen af de professionelle, der er har begået fejl, og må selv betale.

Både købere og sælgere er godtroende parter i langt de fleste tilfælde, men ministeren har udtalt, at han hellere vil beskytte køberne frem for sælgerne. Det er trist for sælgere af andelsboliger, der stilles urimeligt ringe. I dag kan købere kræve erstatning af de professionelle. Det kan sælgerne ikke, og nu skævvrider man forholdet endnu mere.