Årsrapport 2020/21
Resumé
Væsentlige begivenheder i 2020/21
Resultat før værdireguleringer og skat af koncernens fremadrettede forretningsområder, ejendomsportefølje og development, udgør DKK -31,6 mio. i 2020/21, hvilket er på niveau med det senest forventede, jf. selskabsmeddelelse af 19. november 2020.
Det samlede koncernresultat udgør DKK -138,9 mio. mod DKK -191,9 mio. året før.
I resultatet for 2020/21 indgår en samlet estimeret covid-19-effekt på DKK -120 til -130 mio., fordelt med samlede nedskrivninger og negative værdireguleringer på DKK 113,4 mio., hvoraf den væsentligste del er covid-19-relateret, og en anslået driftsmæssig effekt vedrørende koncernens ejendomsportefølje på DKK 15-20 mio. Herudover indgår reservationer m.v. vedrørende Strædet, Køge på i alt DKK 38,6 mio., som ligeledes påvirker resultatet negativt.
Langt den væsentligste del af koncernens ejendomsportefølje består af butiksejendomme, primært shopping- og outletcentre. Regnskabsåret 2020/21 er derfor kraftigt påvirket af covid-19-pandemien.
Koncernens shopping- og outletcentre har i overvejende grad været lukket ned i adskillige uger i årets løb og derudover i de åbne perioder været påvirket af restriktioner som bl.a. begrænsninger på antal kunder i de enkelte butikker og myndighedernes anbefalinger om onlinehandel m.v.
Resultatet i 2020/21 er langt fra tilfredsstillende og præget af, at værdiansættelser af butiksejendomme er fortsat i nedadgående retning, at lejeindtægterne, særligt den omsætningsbestemte del, i koncernens ejendomsportefølje er væsentlig under forventet, og at hensættelser til tab på debitorer er på højeste niveau i flere år.
Ud over at fokusere på drift og optimering af koncernens shopping- og outletcentre, har ledelsen brugt 2020/21 til at optimere og frigøre likviditet, tilbagebetale gæld, gennemføre en kapitalforhøjelse og ikke mindst til at fortsætte med væsentlige omkostningsreduktioner.
Ledelsen forventer, at Agat Ejendomme dermed står bedre rustet til udfordringerne de kommende år, herunder særligt at kunne fortsætte et intensiveret fokus på udvikling og drift af koncernens tre shoppingcentre og to outletcentre.
Resultatet før skat fordelt på kvartaler er som følger:
| Segment | 1/2-30/4-20 | 1/5-31/7-20 | 1/8-31/10-20 | 1/11-20-31/1-21 | I alt 1/2-20-31/1-21 |
| Ejendomsportefølje, drift | -4,1 | 2,1 | 2,2 | 18,5 | 18,7 |
| Development | -3,4 | -4,4 | -31,7 | -10,8 | -50,3 |
| Resultat før værdireguleringer og skat af de fremadrettede forretningsområder | -7,5 | -2,3 | -29,5 | 7,7 | -31,6 |
| Værdireguleringer og nedskrivning af ejendomsporteføljen, negative | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -55,6 | -55,6 |
| Værdireguleringer og nedskrivning af ejendomsporteføljen, positive | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 25,1 | 25,1 |
| Restaktiviteter | -4,7 | -4,0 | -47,7 | -13,6 | -70,0 |
| Resultat før skat indeholdt i resultat af joint ventures | -12,2 | -6,3 | -77,2 | -36,4 | -132,1 |
| Skat af resultat i joint ventures | -0,1 | -0,4 | -0,9 | -0,3 | -1,7 |
| Resultat før skat | -12,3 | -6,7 | -78,1 | -36,7 | -133,8 |
Den forventede omkostningsbesparelse er opnået. De faste omkostninger i koncernen er gennem de seneste to år væsentligt reduceret fra DKK 86,6 mio. i regnskabsåret 2018/19 til i 2020/21 at udgøre DKK 37,4 mio. Det kommende år forventes omkostningerne at udgøre i niveauet DKK 28-30 mio., hvilket stadigt vurderes for høje, jf. strategisk fokus på side 8 i ledelsesberetningen.
Balancen udgør pr. 31. januar 2021 DKK 1.504,7 mio., og egenkapitalen udgør DKK 454,5 mio. svarende til en soliditet på 30,2 %.
Development
Agat Ejendomme har i 1. kvartal 2020/21 solgt et 5.675 m2 boligudlejningsprojekt på Østre Havn i Aalborg til private investorer. Salgsprisen udgør DKK 160 mio. Byggeriet er i gang, og det færdige projekt forventes afleveret til investor i efteråret 2021.
Senest har Agat Ejendomme solgt en 3.000 m² boligudlejningsejendom til Nectar Invest A/S. Byggeriet påbegyndes i sommeren 2021, og overdragelse til investor forventes at finde sted i efteråret 2022.
Herudover har Agat Ejendomme løbende opført og afleveret forskellige storbutikker udlejet til bl.a. JYSK og Harald Nyborg-koncernen.
Forbedret låneaftale vedrørende Sillebroen Shopping
Ledelsen valgte i november 2020 som følge af den usikre situation i relation til covid-19-pandemien på ny at forhandle med selskabets største långiver om finansieringen af Sillebroen Shopping i Frederikssund. Der blev derved indgået aftale om en betydelig rentenedsættelse i lånets restløbetid frem til 30. september 2023.
Besparelsen herved, som i nutidsværdi er opgjort til DKK 16,5 mio., er indregnet på tidspunktet for aftalens indgåelse og dermed i 4. kvartal 2020/21.
Gennemførelse af en rettet emission
Bestyrelsen gennemførte i december 2020 en kapitaludvidelse på 20 % af kapitalen ved en rettet emission til markedskurs uden fortegningsret for de eksisterende aktionærer. Nettoprovenu udgjorde DKK 34,6 mio. Baggrunden herfor var, at bestyrelsen ønskede mulighed for at kunne foretage forskellige driftsforbedrende tiltag, herunder at udnytte ovenstående mulighed for bedre rentevilkår på finansieringen af Sillebroen Shopping.
Forventninger til 2021/22 og andre udsagn om fremtiden
Ledelsen forventer et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2021/22 på DKK 0-10 mio. for koncernens fremadrettede forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen er således opgjort eksklusive resultatet af koncernens restaktiviteter.
I resultatforventningerne indgår, at alle koncernens shopping- og outletcentre åbner i april 2021, og at der ikke sker yderligere nedlukninger resten af året.
Forventningerne til koncernens development-aktiviteter er baseret på de konkrete projekter, som ledelsen forventer, bliver gennemført og afleveret til investorer i løbet af 2021/22. Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 9.
Adm. direktør Robert Andersen udtaler om årsregnskabet 2020/21: "Året 2020/21 har været et skrækkeligt år. Med en god og lovende start på året, hvor der var udsigt til positiv udvikling på flere områder, blev det i marts 2020 totalt ødelagt af den første nedlukning af samfundet som en af konsekvenserne af covid-19-pandemien, og det har fyldt vores dagligdag hver eneste dag lige siden. Vi har en portefølje af ejendomme med langt overvejende shopping- og outletcentre, og det giver sig selv, at vi om nogen er påvirket af centrenes delvise nedlukninger op til fire gange."
Robert Andersen fortsætter: "Udviklingsaktiviteterne viser fornuftig fremdrift, men kan slet ikke afbøde de negative konsekvenser for ejendomsporteføljen. For den samlede koncern har vi oplevet en negativ effekt af covid-19 på anslået DKK 15-20 mio. på selve driften af koncernens centre og derudover knap DKK 115 mio. i nedskrivninger og negative værdireguleringer på retail-aktiver. Vi skønner dermed den samlede negative covid-19-effekt for året til DKK 120-130 mio. De DKK 115 mio. påvirker ganske vist ikke likviditeten, men alligevel påskønner vi aktionærernes opbakning til den gennemførte kapitaludvidelse i december 2020."
Robert Andersen slutter: "Covid-19-pandemien rækker desværre også ind i 2021, og vi ser meget frem til at få genåbnet de sidste fire af vores fem hel eller delvist ejede centre fuldt ud efter påske. Den nuværende konkurrenceforvridende situation for detailhandelen kan ikke fortsætte. Vi tror på segmentet shopping- og outletcentre fremadrettet, men med en lidt anden lejersammensætning end i dag. Den kamp ser vi frem til - men vores lejere og vi er afhængige af, at vi får centrene fuldt genåbnet."
Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010
Vedhæftet fil
\Hugin