Bliv klogere på de nye boligskatter i 2024 og vejen dertil

Foto: Boligsiden

I 2024 skal du betale skat af din boligs værdi på en ny måde. Det besluttede partierne bag boligskatteforliget tidligere på året. Oprindeligt blev det ellers vedtaget i 2017, hvor det nye boligskattesystem så dagens lys, at du som boligejer allerede fra næste år skulle forholde dig til en ny boligskat.

Vi vender tilbage til ændringerne fra 2024 og frem, men lad os først lige få på plads, hvorfor ændringerne af systemet er udskudt. Det er de på grund af de IT-problemer i skattevæsenet, der blev kortlagt i 2019, og som gjorde, at det ikke var muligt at udsende og beregne de nye offentlige ejendomsvurderinger, som beskatningen skulle baseres på.

I stedet har cirka 24.000 husejere fået en testvurdering, som Vurderingsstyrelsen har analyseret. På blandt andet den baggrund skal de efter planen være klar til at sende de nye offentlige ejendomsvurderinger ud til boligejerne i andet halvår af 2020 - altså fra nu og resten af året.

"De nye offentlige ejendomsvurderinger er helt centrale i den her sammenhæng, for det er dem, som det nye boligskattesystem skal basere sig på og som skal danne grundlag for, hvad boligejerne skal betale i boligskat fra næste år. Ejendomsvurderingerne er blevet udskudt nogle gange, og vi glæder os til, de kommer, så vi for alvor kan se, hvilke effekter det nye boligskattesystem får," siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør hos Boligsiden.

LÆS OGSÅ: Det skal du vide om de offentlige ejendomsvurderinger

Sådan er reglerne fra 2021 til 2024

De nye ejendomsvurderinger bliver altså grundlag for en ny beregning af boligskatten. For at sikre at beskatningsgrundlaget ikke stiger, når de nye ejendomsvurderinger kommer, er der indført et forsigtighedsprincip, der gør, at du kun bliver beskattet af 80 procent af værdien. Det vil sige, at hvis din bolig bliver vurderet til to millioner kroner, så vil du kun blive beskattet af et beløb på 1,6 millioner kroner.

Før vi tager helt fat på det, er det vigtigt, at du ved, at der er to typer af boligskat - ejendomsværdiskat og grundskyld. Lad os først tage grundskylden, der er den skat, du skal betale af værdien på din grund.

Grundskylden er sagt med andre ord en skat på jord. Denne del af boligskatten vedrører altså ikke selve ejendommen, men den jord, som et hus ligger på. Derfor beregnes grundskylden også i grove træk ud fra den værdi, som din grund er vurderet til.

Er grundens værdi højere i den nye vurdering end i den gamle, vil din grundskyld i princippet stige, men som nævnt før, har politikerne lavet en række regler, der gør, at skatten ikke må stige. En eventuel stigning i grundskylden bliver derfor indefrosset rentefrit frem til 2024. Det vil sige, at den ikke skal betales nu, men først når du sælger boligen, uden at der kommer renter på.

"Indefrysningen betyder, at du reelt stifter skattegæld til det offentlige. Det er en obligatorisk ordning, men den er blevet gjort frivillig på den måde, at du fra 2021 kan vælge at betale af på skattegælden," forklarer Birgit Daetz.

Dermed har vi nu berørt, hvad der sker med grundskylden, men som beskrevet tidligere er grundskylden blot den ene af to boligskatter. Den anden er ejendomsværdiskatten, som du betaler for værdien af selve din bolig. Det grundlæggende for den er, at den ikke bliver ændret nu, idet det ved udskydelsen af boligreformen blev besluttet, at de nye vurderinger ikke kommer til at danne grundlag for ejendomsværdiskatten før 2024.

Og så er der alligevel noget, der ændrer sig fra næste år. Fordi nogle boligejere kan se frem til, at de nye ejendomsvurderinger er lavere end de gamle, har de også kunnet se frem til at skulle betale en lavere ejendomsværdiskat fra 2021. Men på grund af udskydelsen får de ikke den besparelse alligevel og for at imødekomme den skuffelse, har politikerne vedtaget at sætte satsen ned fra én procent til 0,92 procent i perioden 2021-2023.

Altså vil de nye regler føre til, at nogle boligejere samlet set skal betale mindre i boligskat allerede fra næste år, fordi deres gamle ejendomsvurdering har været for høj. De for høje ejendomsvurderinger vil formentlig blive erstattet af en ny vurdering, der er lavere, så boligejerne dermed får et lavere beskatningsgrundlag.

For de boligejere der får en ejendomsvurdering, der er højere end den nuværende, husker vi, at der, for at undgå at deres skatter stiger voldsomt, er indført et forsigtighedsprincip, der trækker 20 procent af værdien fra, at grundskyldsstigningen bliver indefrosset, og at satsen for ejendomsværdiskat bliver sat ned.

"Der er lavet en undersøgelse, der viser, at omkring 715.000 boligejere har betalt for meget i grundskyld og ejendomsværdiskat fra 2011 til 2020, fordi vurderingerne har været for høje. Når der bliver lavet nye og mere præcise ejendomsvurderinger, vil de boligejere få de penge tilbage, som de har betalt for meget, ligesom deres boligskat fremadrettet gerne skulle blive mere retvisende," siger Birgit Daetz.

Sådan ser skatten ud fra 2024 og frem

I 2024 bliver det nye boligskattesystem så indført, og her vil ejendomsværdiskatten falde yderligere til forventeligt 0,55 procent, mens grundskylden ventes at falde til gennemsnitligt 13 promille. Det er cirka en halvering af satserne.

"Da det nye boligskattesystem er lavet sådan, at både ejendomsværdiskat og grundskyld skal følge udviklingen i bolig- og grundpriser, ved vi endnu ikke præcis, hvordan procenterne og promillerne kommer til at se ud, men beregninger viser, at det forventes at blive i den størrelsesorden. Og så er det vigtigt at understrege, at grundskyldspromillen også i fremtiden bliver bestemt af kommunen," siger Birgit Daetz.

Der laves altså en række ændringer i satserne, så danskernes boligskatter ikke stiger som følge af det nye system. Ud over satsændringerne bliver også progressionsgrænsen - det såkaldte millionærknæk - ændret fra godt tre millioner kroner til 9,2 millioner kroner.

"Meningen med progressionsgrænsen har været at beskatte dyre boliger hårdere end billigere. Derfor er der en høj og lav ejendomsværdiskattesats, og det er altså fra 2024 kun dem, der har boliger med en værdi på over 9,2 millioner kroner, der kommer i karambolage med den høje sats. Og det er også kun beløbet over progressionsgrænsen, som boligejeren skal betale den høje sats af," siger Birgit Daetz.

Så langt så godt. Nu mangler vi blot det sidste hovedpunkt i aftalen, der betyder, at du som boligejer ikke må betale mere i skat i 2024 end i 2023. Det betyder, at du som minimum kan fastholde din skattebetaling fra 2023. Dermed får du en skatterabat, og den skatterabat får du hvert år frem til, at du flytter. Det får du et eksempel på længere nede.

Dem der køber en bolig fra 1. januar 2024 og frem får ikke denne skatterabat. Der er altså tale om en overgangsordning.

Tabellen viser udviklingen i de forskellige ejendomsskattesatser fra 2020 til 2024:

Eksempel: Det skal ejer af bolig på 250 m2 i Gentofte betale i boligskat fra 2020-2024:

Antagelser som forudsætninger for eksemplet:

• Den nuværende ejendomsvurdering lyder på 4,1 millioner kroner.
• Boligen er vurderet af en ejendomsmægler til 14 millioner kroner. Vi antager, at den nye offentlige ejendomsvurdering kommer til at svare til mæglerens vurdering.
• I 2020 bliver der betalt 40.00 kroner årligt i grundskyld, og vi antager samtidig, at grundskylden stiger med den maksimale sats hvert år.
• I Gentofte er grundskylden i dag 1,6 procent. Vi antager, at satsen bliver sat ned til cirka det halve - ligesom den gennemsnitlige sats.

Tabellen viser udvikling i grundskyld og ejendomsværdiskat i eksemplet:

Både grundskylden og ejendomsværdiskatten er i eksemplet steget markant (trods lavere skattesatser) på grund af den nye ejendomsvurdering. I tabellen fremgår det derfor også, at boligejeren står til en samlet årlig stigning i sin skattebetaling på 54.842 kroner.

Den ekstraudgift kommer han eller hun imidlertid aldrig til at betale, og det har at gøre med det, vi før kaldte for aftalens sidste hovedpunkt. Boligejerens skat må ikke stige fra 2023 til 2024, og derfor får han eller hun altså en skatterabat på 54.842 kroner (159.840 – 104.998).

Boligejeren får rabatten hvert år, så længe han eller hun bliver boende i boligen. Reelt betyder det, at den samlede skattebetaling fra 2023 bliver den samme hvert år, indtil huset bliver solgt.

Her kan du beregne, hvordan din boligskat kommer til at se ud fra 2024.