Delårsrapport 1.-3. kvartal 2020/21

Resumé

Væsentlige begivenheder i Q1-Q3 2020/21

Resultat før skat af koncernens fremadrettede forretningsområder, ejendomsportefølje og development, udgør i 3. kvartal 2020/21 DKK -29,5 mio. og samlet DKK -39,3 mio. i de første ni måneder af 2020/21. Det samlede koncernresultat før skat udgør DKK -97,1 mio. mod DKK -24,0 mio. i samme periode året før.

Resultatet er væsentligt påvirket af en reservation som følge af en tabt retssag vedrørende Strædet, Køge, på DKK 27,5 mio. og en nedskrivning af koncernens outletcenter i Tjekkiet på DKK 45,0 mio., i alt DKK 72,5 mio.

Resultatet fordelt på kvartaler er som følger:

Koncernresultatet for de første ni måneder af 2020/21 er i væsentlig grad påvirket af det nuværende covid-19-udbrud, dels da koncernens fem outlet- og shoppingcentre reelt var nedlukket i en længere periode i foråret 2020, dels da den fysiske detailhandel generelt har det svært under denne covid-19-pandemi.

Den anslåede driftsmæssige effekt af sygdomsudbruddet for Agat Ejendommes ejendomme i drift udgør knap DKK -10 mio. for 1. kvartal 2020/21, knap DKK -3 mio. for 2. kvartal 2020 og ca. DKK -2 mio. for 3. kvartal 2020/21.

Nettolejeindtægterne vedrørende ejendomsporteføljen er faldet fra DKK 47,0 mio. i de første ni måneder af 2019/20 til DKK 31,2 mio. i de første ni måneder af 2020/21. Driften af ejendomsporteføljen er dog væsentlig bedre i både 2. og 3. kvartal 2020/21 end i 1. kvartal 2020/21.

Efter i foråret 2020 at have oplevet et meget lavt niveau for omsætning og kunder i koncernens centre, blev situationen væsentlig bedre og nærmede sig et normaliseret niveau fra juni 2020 for flere af centrene. Særligt Ringsted Outlet genfandt hurtigt sin hidtidige gode udvikling, mens de mere traditionelle shoppingcentre efter genåbningen i foråret 2020 oplevede besøgstal lidt under sidste års besøgstal og gennemsnitlige indkøb pr. kunde lidt større end i samme periode sidste år.

Efterårets genopblussen af covid-19-pandemien påvirker imidlertid igen centrene negativt. De restriktioner og nye anbefalinger, som anden bølge af pandemien har medført, påvirker den fysiske detailhandel. Bl.a. har indførelse af mundbind i den danske handel m.v. medført et lavere kundeflow, og der må også forventes en negativ påvirkning af omsætningen. Endvidere har koncernens to udenlandske centre igen været lukket ned, denne gang i tre-fem uger i oktober/november 2020. Ledelsen forventer således en negativ økonomisk udvikling i centrenes drift i fjerde kvartal 2020/21, men forventer også at centrene kan genvinde deres position i markedet efter pandemiens afslutning.

Det er endnu for tidligt at vurdere effekten af midlertidige og permanente ændringer i forbrugsmønstre. Hvornår et mere præcist billede heraf kan opnås, er vanskeligt at sige, men udviklingen følges tæt.

Den forventede besparelse på de faste omkostninger er opnået, idet de faste omkostninger i de første ni måneder af 2020/21 udgør DKK 28,2 mio. mod DKK 45,8 mio. (ekskl. afsatte omstruktureringsomkostninger) i samme periode året før. Besparelsen udgør knap DKK 18 mio. indtil videre i 2020/21.

Balancen udgør pr. 31. oktober 2020 DKK 1.553,4 mio. mod DKK 1.719,3 mio. pr. 31. januar 2020. Koncernens egenkapital udgør DKK 466,2 mio. mod DKK 558,0 mio. pr. 31. januar 2020 og svarer til en soliditet på 30,0 %.

Agat Ejendomme har i 1. kvartal 2020/21 solgt et 5.675 m2 boligudlejningsprojekt på Østre Havn i Aalborg til private investorer. Salgsprisen udgør DKK 160 mio. Byggeriet er i gang, og det færdige projekt forventes afleveret til investor i efteråret 2021.

Forbedret låneaftale vedrørende Sillebroen Shopping, omklassificering af Ringsted Outlet til investeringsejendomme i 4. kvartal 2020/21 og planlægning af en rettet emission

Som oplyst i selskabsmeddelelse nr. 14/2020 af 19. november 2020 valgte ledelsen som følge af den usikre situation i relation til covid-19-pandemien på ny at forhandle med selskabets største långiver om finansieringen af Sillebroen Shopping i Frederikssund. Der blev derved indgået aftale om en betydelig rentenedsættelse i lånets restløbetid frem til 30. september 2023.

Det var ledelsens ønske at indregne denne rentebesparelse løbende over lånets restløbetid og dermed vise en løbende bedre drift af ejendomsporteføljen fremadrettet, hvilket efter ledelsens opfattelse er det driftsøkonomiske reelle billede. Efter rådgivning fra selskabets revisor er dette dog ikke en mulighed efter gældende IFRS-standarder. Besparelsen, som i nutidsværdi er opgjort til DKK 16 mio., skal indregnes på tidspunktet for aftalens indgåelse og dermed i 4. kvartal 2020/21.

Ledelsen har derudover aftalt med långiver i Sillebroen Shopping, at såfremt lånet nedbringes ekstraordinært med DKK 15 mio. senest den 31. december 2020, nedsættes renten yderligere for perioden frem til lånets udløb 30. september 2023. Forudsat det ekstraordinære afdrag betales, vil den yderligere rentebesparelse i lånets restløbetid, omregnet til nutidsværdi, udgøre DKK 9 mio. Långiver har efterfølgende forlænget fristen for det ekstraordinære afdrag til 31. marts 2021.

Det er efter regnskabsperiodens udløb besluttet, at Ringsted Outlet skal beholdes i det nuværende joint venture i en længere periode, og en række tiltag iværksættes for at understøtte denne hensigt. Samtidig omklassificeres ejendommen fra projektejendomme til investeringsejendomme. På basis af de aktuelle forhold, hvor der er en positiv udvikling i centret, forventes en positiv resultateffekt i 4. kvartal 2020/21 i niveauet DKK 25-30 mio. i forbindelse med omklassificeringen.

Bestyrelsen planlægger at gennemføre en kapitaludvidelse på op til 20 % af kapitalen ved en rettet emission uden fortegningsret for de eksisterende aktionærer til markedskurs i henhold til gældende bemyndigelse, idet bestyrelsen ønsker at have mulighed for at kunne foretage forskellige driftsforbedrende tiltag, herunder eventuelt at udnytte ovenstående mulighed for bedre rentevilkår. Det er bestyrelsens målsætning, at kapitaludvidelsen gennemføres i løbet af december 2020.

Strategisk fokus for bestyrelse og direktion

Fokus for bestyrelse og direktion i den kommende periode er opsummeret nedenfor:

Udvikling af ejendomsportefølje/development: Fokus er på driftsoptimeringer, særligt i koncernens shopping- og outletcentre, samt udvikling og salg af mindre development-projekter, men også salg/udvikling af grundstykker i development-porteføljen, hvor SporbyenScandia i Randers er klart det vigtigste.

Restaktiviteter: Koncernens restaktiviteter skal fortsat sælges. I praksis betyder det salg af to grunde i Polen og to grunde i Letland. For Outlet Arena Moravia i Tjekkiet er fokus på forbedring og optimering af drift og udlejning af centret efter, at det over to omgange inden for et halvt år har været lukket ned på grund af covid-19-pandemien. Samlet bogført værdi af restaktiviteterne udgør DKK 214,1 mio.

Omkostninger: De faste omkostninger i koncernen er gennem de seneste to år væsentligt reduceret fra DKK 86,6 mio. i regnskabsåret 2018/19 til i indeværende regnskabsår at udgøre i niveauet DKK 37-38 mio. Det kommende år forventes omkostningerne at udgøre i niveauet DKK 28-30 mio. Aktiviteterne uden for Danmark har i 2020/21 fortsat nødvendiggjort en relativt stor omkostningsbase lokalt, idet disse omkostninger dog er kraftigt faldende frem mod 2021/22.  

Finansielt beredskab: Selskabets målsætning har længe været udelukkende at arbejde med egenkapital, realkreditlån og projektfinansiering. Selskabets driftskreditrammer er inden for de seneste år nedbragt med ca. DKK 100 mio. og udgør aktuelt DKK 71 mio. Engagementet med koncernens hovedbankforbindelse genforhandles sædvanligvis en gang årligt og blev i forbindelse med offentliggørelse af koncernens årsrapport 2019/20 forlænget til 30. april 2021. Som et led i planlægningen af den rettede emission på op til 20 % af kapitalen har der været fornyet dialog med banken. Der er efter regnskabsperiodens udløb indgået aftale om, at engagementet forlænges til 30. april 2022, dog således at koncernens driftskreditrammer, som aktuelt udgør DKK 71 mio., inden udgangen af januar 2022 nedbringes med DKK 55 mio. til DKK 16 mio. Denne nedbringelse er i overensstemmelse med ledelsens forventninger og indgår i koncernens likviditetsbudgetter.

Forventninger til 2020/21 og andre udsagn om fremtiden

Ledelsen forventede tidligere et koncernresultat før værdireguleringer og skat for regnskabsåret 2020/21 på DKK -10 mio. til DKK -20 mio. for koncernens fremadrettede forretningsområder, ejendomsportefølje og development. Resultatforventningen var således opgjort eksklusive resultatet af koncernens restaktiviteter.

Som følge af en opnået rentebesparelse på DKK 16 mio. i indeværende regnskabsår og beslutningen om at udgiftsføre den samlede vurderede risiko på DKK 25-30 mio. vedrørende en retssag i Køge valgte ledelsen, jf. selskabsmeddelelse nr. 14/2020, at nedjustere resultatforventningerne til koncernresultatet for 2020/21 med DKK 10 mio. til herefter at udgøre DKK -20 til DKK -30 mio. før værdireguleringer og skat for koncernens fremadrettede aktiviteter og således eksklusive resultatet af koncernens restaktiviteter.
I resultatforventningerne er fortsat indeholdt en forventet effekt af covid-19-udbruddet på DKK -20 mio. til DKK -30 mio.

Det er ledelsens vurdering, at effekten af covid-19 fortsat er meget vanskelig at vurdere. Sygdomsudbruddet har skabt en betydelig usikkerhed, og den aktuelle situation, herunder særligt den nuværende anden bølge af covid-19-udbruddet, forstærker presset på detailhandlen. For Agat Ejendomme giver det sig særligt udslag i usikkerhed på udlejningssiden i relation til koncernens outlet- og shoppingcentre i drift, herunder værdiansættelserne heraf. Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens side 7-8.

Kontaktdetaljer:
Adm. direktør Robert Andersen
Tel. +45 8896 1010

Vedhæftet fil

Agat Q3 2020-21

\Hugin