En vigtig påmindelse fra vores skandinaviske naboer

I løbet af 2017 har en ny tendens vist sig på boligmarkedet i Norge og Sverige. Priserne er simpelthen begyndt at falde. I Norge begyndte priserne at aftage i foråret og er siden begyndelsen af året aftaget med omkring fire procent.

Hos svenskerne begyndte priserne først at falde i løbet af sensommeren, men siden august er priserne nu faldet med næsten 15 procent. Det er bemærkelsesværdigt, og særligt i Sverige er det et stort brud på den udvikling, der ellers har været på boligmarkedet i de seneste seks år.

I nogenlunde samme periode har det danske boligmarked været præget af stigninger over en bred kam, så i lyset af de faldende boligpriser i både Sverige og Norge er det nærliggende at tænke, at det samme kan ske på det danske boligmarked.

Færre risikable lån i Norge

Prisfaldene på det svenske og norske boligmarked er i nogen grad sammenfaldende, men ikke identisk i hverken størrelse eller timing.

I Norge, hvor prisfaldene har været mindst, er fænomenet særligt knyttet til Oslo. Det er her, priserne er faldet mest, men også her, hvor priserne er steget mest i de senere år. På boligmarkedet i resten af Norge har der kun været tale om meget afdæmpede prisfald.

Det hænger fint sammen med, at man i Norge har strammet reguleringen, så det er blevet sværere for nordmændene at få de mest risikable lån. Man har lukket helt for lån, der overstiger den årlige indkomst med en faktor på mere end fem. Derudover skal låntagerne stresstestes for at se, hvordan deres økonomi vil reagere på en rentestigning på helt op til fem procent. Det er nogle af årsagerne til, at priserne, særligt i Oslo, er dykket lidt i løbet af året.

Prisfaldene ser dog ret beherskede ud, og indtil videre ser det snarere ud til, at nordmændene er lykkedes med at dæmpe boligmarkedet gennem regulering end, at man kan tale om, at en boble er sprunget.

Markant prisfald

Som nævnt ser det lidt anderledes ud i Sverige. Her er prisfaldet væsentlig kraftigere, og samtidig er det ikke kun isoleret omkring Stockholm, men præger hele landet. Også i Sverige har myndighederne strammet reguleringen, men det er næppe kun det, der er skyld i de markante prisfald.

Det kan også spille ind, at udbuddet på det svenske boligmarked i de senere år er vokset gevaldigt. Det giver også et nedadgående pres på priserne. Et pres, der kan blive forstærket, hvis stemningen på det svenske boligmarked går i retning af yderligere prisfald.

I sammenhæng kan det betyde en væsentligt større nedtur for det svenske boligmarked. Så galt forventer vi dog ikke, det går, for svensk økonomi er fortsat på vej frem, men det er bestemt for tidligt at feje alle bekymringerne af banen.

Hvad sker der i Danmark?

Men hvad så med det danske boligmarked - er vi også på vej mod faldende priser? Det ligger ikke umiddelbart i kortene, at det kommer til at ske. Der er nemlig nogle forskelle landene imellem. Den største og vigtigste forskel er, at boligpriserne i både Norge og Sverige er steget betydeligt mere end de danske. Både i faktiske termer og i relation til indkomsten.

Samtidig er der dog også ligheder, for man har tidligere i både Norge og Sverige foretaget stramninger af adgangen til boliglån, og det spiller sandsynligvis også en rolle i udviklingen. Man kan derfor heller ikke afvise, at det er en tendens, der kan sprede sig til det danske boligmarked.

Vi har for nylig endnu engang strammet de danske regler, og strammere regulering vil nok i første omgang få den største effekt i København. Erfaringerne viser dog, at prisudviklingen i København i et eller andet omfang smitter af på resten af landet. Prisfaldene i Norge og Sverige er dog en relevant påmindelse om, at boligpriserne godt kan falde på trods af pæn vækst i økonomien og lave renter.

Huspriser i Skandinavien (indekseret):