Årsrapport 2015/16

Aalborg, Danmark, 2016-04-01 08:50 CEST (GLOBE NEWSWIRE) --  

RESUMÉ

Resultater i 2015/16

Resultat før skat i 2015/16 udgør DKK -190,9 mio.*) mod DKK -17,4 mio.*) i 2014/15. Resultatet svarer til det senest forventede. 

Koncernens samlede resultat efter skat udgør DKK -222,3 mio. mod DKK -37,7 mio. i 2014/15. 

Resultat før skat er påvirket af en negativ værdiregulering af investeringsejendomme samt nedskrivninger af projekter og goodwill med i alt DKK 194,6 mio. 

Balancen udgør DKK 2.808,8 mio. mod DKK 2.845,2 mio. pr. 31. januar 2015. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.285,7 mio. og svarer til en soliditet på 45,8 %. 

Overblik i forhold til segmenter:

Strategisk fokus 2018

TK Developments bestyrelse fastlagde i december 2015 en række strategiske mål og tiltag frem mod 2018. Disse skal resultere i at TK Development bliver en rendyrket developer-virksomhed med en attraktiv værdiskabelse for selskabets aktionærer. 

Det strategiske fokus for koncernen er fremadrettet development i Danmark, Sverige og Polen. Egenkapitalafkastet fra dette område forventes at udgøre 15-20 % p.a. før skat fra og med regnskabsåret 2017/18. 

Koncernens asset management-aktiviteter skal driftsmæssigt modnes og optimeres med henblik på et salg inden for en 3-5-årig periode, og den derved frigjorte egenkapitalbinding planlægges udloddet til aktionærerne. 

Der vil fortsat være kraftig fokus på at nedbringe grundbeholdningen væsentligt. 

Den fremadrettede fokuserede strategi vil frem mod 2018 betyde løbende reduktioner i koncernens kapacitetsomkostninger. 

Som en del af strategien besluttede ledelsen bl.a.: 

• At igangsætte en salgsproces for de tjekkiske aktiviteter, og der blev i Q3 2015/16 nedskrevet DKK 35,0 mio. på de tjekkiske grunde til afdækning af risici ved salget. 

• At igangsætte den tredje af i alt fire etaper af koncernens boligprojekt i Bielany, Warszawa, Polen. De aktuelle budgetforventninger medførte et nedskrivningsbehov på disse grunde, og der blev i Q3 2015/16 nedskrevet DKK 37,8 mio. herpå. Værdien af grundene udgør pr. 31. januar 2016 DKK 181,7 mio. Grundene vil i takt med igangsætning af tredje og fjerde etape overgå til Projekter under opførelse. Hertil kommer nedskrivning af en anden polsk grund med DKK 7,5 mio. idet der aktuelt forhandles om et delsalg af grunden. 

• At koncernen ikke længere vil rapportere særskilt på afviklingsaktiviteter, og der blev i Q3 2015/16 foretaget nedskrivninger på DKK 78,0 mio. til afdækning af de særlige risici herpå. 

• At grunde og udviklingsprojekter i de lande hvor koncernen på sigt ikke ønsker at være aktiv, skal indgå i koncernens rapportering under asset management. 

• At nedskrive goodwill med DKK 33,3 mio., og denne nedskrivning blev foretaget i Q3 2015/16. 

• At nedskrive skatteaktiver i Polen og Tjekkiet til DKK 0 mio. 

Forventninger til 2016/17

Ledelsen forventer fortsat et samlet koncernresultat før skat i 2016/17 på DKK 10-30 mio. 

Heri indgår forventninger om at en række igangværende, mindre og mellemstore projekter gennemføres inden regnskabsårets udløb. Der er god fremdrift i de enkelte projekter. Tidsprofilen af projekterne indebærer at hovedvægten af disse forventes færdiggjort, overdraget til investor og dermed indtægtsført i Q4 2016/17. Koncernens væsentligste development-projekter forventes først at bidrage til koncernens resultat i efterfølgende regnskabsår. 

Development

Resultat før skat i 2015/16 for dette forretningsområde udgør DKK 41,4 mio. Balancen udgør pr. 31. januar 2016 DKK 1.094,1 mio., og egenkapitalbindingen udgør DKK 646,5 mio. 

TK Development har i 2015/16 bl.a. realiseret følgende salg, alle i Danmark: 

• Salg af ejerandel af ca. 1.500 m² ungdomsboliger på Frederiksberg i København.
• Salg af ca. 3.700 m² butikker på Marsvej i Randers.
• Salg af et 6.000 m² kontorprojekt til Alfa Laval i Aalborg.
• Salg af et byggefelt på ca. 13.000 m² på Amerika Plads, København, til A.P. Møller - Mærsk A/S hvoraf TK Developments ejerandel udgjorde 50 %.
• Salg af knap 9.000 m² byggeretter i Køge til Køge Kommune.
• Salg af et ca. 2.400 m² boligprojekt i Aarhus. 

Større igangværende udviklingsprojekter: 

• Byggeriet af det nye shoppingcenter, BROEN Shopping, i Esbjerg, Danmark, blev påbegyndt i maj 2015. Den aktuelle udlejningsgrad udgør 73 % af arealet. I maj 2015 blev 65 % af projektet solgt uden umiddelbar resultateffekt til CapMan Real Estate der deltager i færdigudviklingen af projektet.   

• Koncernens projekt Strædet i Køge, Danmark, omfatter både retail, offentlige funktioner og boliger. Hertil kommer parkering. Byggeriet blev påbegyndt i marts 2015. Retailprojektet er 72 % udlejet og er sammen med parkeringsdelen betinget solgt til finske Citycon. 

• I Bielany i Warszawa, Polen, forløber byggeriet af anden etape af boligprojektet planmæssigt. Anden etape består af 297 boligenheder og servicearealer, og 85 % af enhederne er forhåndssolgt til salgspriser i overensstemmelse med det budgetterede. 

• Samlet set er TK Development involveret i igangværende byggerier på mere end 85.000 m², og der er god fremdrift heri. 

Projektpipelinen er stærk og præget af god fremdrift som følge af solid lejer- og investorinteresse. 

Asset management

Resultat før skat i 2015/16 for dette forretningsområde udgør DKK -127,0 mio. Balancen udgør pr. 31. januar 2016 DKK 1.632,0 mio., og egenkapitalbindingen udgør DKK 577,2 mio. 

Porteføljen af færdigopførte ejendomme i dette forretningsområde består af 156.200 m² og udgør pr. 31. januar 2016 DKK 1.169,8 mio., ekskl. projekter i joint ventures, og DKK 1.577,9 mio., inkl. projekter i joint ventures. Den årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 4,4 %. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 6,2 %. 

Der er udarbejdet detaljerede udviklings- og driftsplaner for hver enkelt ejendom, og der er på en række punkter god fremdrift i realiseringen heraf. 

Asset management indeholder herudover grunde og udviklingsprojekter på markeder hvor TK Development på sigt ikke ønsker at være aktiv. Bogført værdi heraf udgør pr. 31. januar 2016 DKK 137,9 mio. 

Finansielle forhold

TK Development har i Q4 2015/16 indgået aftale med PKA om en 5-årig refinansiering af Sillebroen i Frederikssund, Danmark, med DKK 500 mio. 

TK Developments engagement om drifts- og projektfinansiering med sin hovedbankforbindelse er i Q3 2015/16 forlænget frem til 30. september 2017. 

Af de samlede projektkreditter på DKK 1.392,8 mio. pr. 31. januar 2016 har DKK 336 mio. udløb inden udgangen af januar 2017. En væsentlig del heraf er forlænget efter regnskabsårets udløb, og den resterende del forventes forlænget inden forfald. 

De forventninger der er omtalt i denne årsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer generelle for branchen samt faktorer som nævnt under Risikoforhold og i koncernregnskabets note 2, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger, herunder vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje.

*) Eksklusive skat indeholdt i Indtægter af kapitalandele i joint ventures. 

Kontaktdetaljer:

Adm. direktør Frede Clausen

Tel. +45 8896 1010

Vedhæftede filer:

Aarsrapport_DK_2016.pdf