Min afdøde mors hus er endnu ikke solgt - hvad gør jeg?

Sådan lød spørgsmålet for noget tid siden på mit kontor. Der var gået mere end et år, siden spørgerens mor døde. Hun var eneste arving, så hun syntes ikke, det var noget problem selv at behandle boet. Men tiden var gået. Hun havde taget sig tid til at få ryddet pænt op i huset, der lå smukt ude på landet med en dejlig udsigt ud over markerne. Haven havde hun også fået ryddet op i, så det så godt ud, men mægleren fik først huset til salg ganske længe efter dødsfaldet.

Formuen i boet bestod af ejendommen, et mindre indestående i banken samt et par enkelte aktier i den lokale bank. Der var ikke gæld i ejendommen.

Mægleren havde - som aftalt sat en skarp pris - men køberne til et dejligt hus på landet stod ikke ligefrem i kø. Kvinden boede selv i den anden ende af landet, så hun havde ikke nogen intention om at beholde huset eller flytte ind i det. Det efterlod hende med et par problemer.

Arvingen skal tage stilling

Når ejendommen er boets væsentligste aktiv, kan man ikke få udsættelse med afslutning af det private skifte. Det betyder, at arvingen må tage stilling til, om hun vil lade boet overgå til bobestyrerbehandling, så er der nemlig længere frist for at afslutte boet, eller selv udtage huset.

Der er fordele og ulemper ved begge dele. Hvis man som arving selv udtager huset for senere at sælge det, skal man vælge, til hvilken værdi man vil udtage huset. Hvis man som arving overtager huset og ikke selv beboer det, må man forvente, at der i forbindelse med et salg skal ske en ejendomsavancebeskatning.

Populært sagt betyder det, at hvis man vælger at sætte ejendommen til en lav pris i boopgørelsen, og

dermed sparer boafgift, så har man en lav anskaffelsessum. Det betyder, at får man solgt til en højere pris, så skal man betale indkomstskat af avancen. Boafgiften er højest 15 procent for børn af afdøde, mens indkomstskatten er højere.

Sætter man værdien i boopgørelsen for højt og sælger senere for et lavere beløb, ja så har man betalt boafgift af et beløb, man ikke får "i kassen". Det tab man realiserer, kan man kun fratrække i gevinst ved salg af fast ejendom. Så det er ikke nogen nem situation.

Valget er ikke enkelt

Vælger man at lade boet overgå til bobestyrerbehandling, forlænges fristen for boets afslutning. Det betyder, at salgsprisen minus omkostninger, kommer til at danne grundlag for boafgiftsberegningen. Udgifterne ved en bobestyrerbehandling er honoraret til bobestyrer og kautionsforsikring. Det er udgifter, der trækkes fra før beregning af boafgift.

Valget er ikke et enkelt valg. I den konkrete sag løste det sig, fordi der kom en køber i sidste øjeblik, så der kunne udarbejdes en boopgørelse på grundlag af den faktiske salgspris, hvor der blev taget højde for omkostningerne ved salget, og de omkostninger boet havde haft, mens boet ejede ejendommen.

Men hvis arvingen havde søgt rådgivning tidligt under bobehandlingen, ville det gode råd være: Sørg for at få sat salget af huset i gang, så hurtigt som muligt.