Der er kommet øget fokus på familieoverdragelserne

Indblik er i denne uge skrevet af Kristian Dreyer, ejendomsadvokat og partner hos GALST Advokataktieselskab.

De såkaldte familieoverdragelser har været stødt stigende igennem det seneste års tid. Det skyldes formentlig, at ingen rigtig ved, hvad de kommende nye offentlige vurderinger, vil lyde på. Derfor vælger mange forældre og børn at udnytte de fornuftige offentlige ejendomsværdier, som kendes i dag, til at overdrage boligen til næste generation.

Men på det seneste har vi oplevet, at SKAT også er begyndt at rette fokus på de ejendomshandler, der gennemføres efter en såkaldt familieoverdragelse. Altså typisk når barnet efter at have boet til leje hos forældrene i en forældrekøbsbolig, køber boligen til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsværdi, og på et senere tidspunkt videresælger boligen med en betydelig gevinst til følge.

Når boligen er købt til brug som bolig for barnet og har tjent som bolig for barnet, er udgangspunktet, at avancen ved salget af skattefri. I virkeligheden er det måske forkert at tale om et udgangspunkt, for faktisk er det en undtagelse til reglen om at avance ved salg af fast ejendom skal beskattes. Men har en bolig tjent som bolig for ejeren, og opfylder man visse betingelser, er det i udgangspunktet sådan, at de fleste faktisk kan sælge skattefrit, og i praksis bliver denne undtagelse derfor til hovedreglen.

Har boligen 'tjent som bolig'?

Foruden forældrekøbslejligheden ser vi også mange familieoverdrageler i forhold til sommerhuse, som ønskes videreført til næste generation, eller omvendte forældrekøb, hvor børnene overtager forældrenes boliger, og lader forældrene bo til leje indtil de skal på plejehjem.

Jeg har i tidligere artikler her på Boligsiden gennemgået reglerne for avancebeskatning og familieoverdragelser. Det SKAT nu synes at se nærmere på, er spørgsmålet om, hvorvidt man som boligejer kan bevise, at boligen har "tjent som bolig" for vedkommende.

I den forbindelse interesserer man sig meget for det tidsmæssige aspekt - altså den tid der går fra købet gennemføres og videresalget sker. Og vi fornemmer, at SKAT gerne vil udfordre disse spørgsmål.

Parcelhusreglen

Når en boligejer sælger sin bolig herunder sit sommerhus, er fortjenesten ved salget skattefri, hvis ejerboligen har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden, og hvis beboelsen har fundet sted, mens helårsboligen opfylder betingelserne for at kunne sælges skattefrit. Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Reglen, som i daglig tale kaldes for 'parcelhusreglen'.

Parcelhusreglen omfatter faktisk flere forskellige boligtyper:

• Enfamiliehuse
• Tofamiliehuse
• Ejerlejligheder
• Ejerlejligheder og huse, der er placeret på lejet grund
• Anpartslejligheder
• Huse, der delvist anvendes erhvervsmæssigt
• Stuehuse på land- og skovbrugsarealer
• Aktielejligheder

Indtil for godt 30 år siden havde vi en regel om, at man skulle have boet i sin bolig i en vis periode, førend den kunne videresælges med avance, men uden at man blev beskattet heraf. Den regel blev ophævet, og lige siden har praksis været, at der ikke gælder noget fast tidsmæssigt krav. Det er en helt almindelig og konkret bevisvurdering.

Ønsket om at bo i boligen er afgørende

Det er min egen vurdering af praksis, at retstilstanden nok er sådan, at det tidsmæssige aspekt indgår i den samlede vurdering med alle andre faktiske omstændigheder i den enkelte sag. Man skal således huske på, at en boligejers livssituation kan ændres meget hurtigt. Der kan opstå dødsfald i familien, udstationering via ens arbejde, sygdom, man finder sit livs kærlighed, og vil gerne flytte sammen og så videre.

Alle disse omstændigheder kan føre til, at den bolig man for kort tid siden købte af sine forældre og bor i, nu pludselig må sælges. Men er der ingen konkrete og saglige omstændigheder, der taler for behovet for et salg inden for relativ kort tid, er det måske en anden sag. Her kan det samlet set fremstå som spekulation, hvor barnets køb reelt var begrundet i, at parterne ønskede at opnå en skattefri avance.

I bund og grund er det den sondring og det bevistema, der bliver afgørende for disse sager.

En kortvarig ejerperiode er altså ikke synonym med, at man blot kan videresælge med en skattefri avance, ligesom en længere ejerperiode faktisk heller ikke er det. Det afgørende bliver i realiteten, om formålet med købet har været, at barnet reelt har haft til hensigt at lade boligen være bolig for vedkommende og dermed centrum for sine livsinteresser, og at vedkommende kan sandsynliggøre dette efterfølgende.

Du kan læse mere om parcelhusreglen i SKATS vejledning her.