Træerne vokser ikke ind i himlen for boligsælgerne

Meget tyder på, at boligmarkedet nærmer sig et vendepunkt, hvor priserne ikke længere stiger, og endda har kurs nedad i de dyreste områder. Samme tendens gælder salget, der de seneste 12 måneder har været faldende i hovedstadsområdet, samtidig med at salgstiden er stigende, og der gives større afslag i handlerne. Alt sammen indikationer på, at de gode tider på boligmarkedet nu er kulmineret i hovedstadsområdet.

Går det som det plejer, kommer udviklingen til resten af landet i løbet af de kommende år. Og går det som det plejer, bliver udviklingen i resten af landet dog ikke ligeså markant som i hovedstadsområdet.

På et punkt går det dog stadig opad, nemlig med sælgernes forventninger til hvad de kan få for deres ejendom. Således er udbudspriserne på villaer steget fem procent det seneste år og hele 10 procent på ejerlejligheder. Det gælder også i hovedstadsområdet.

Det er selvsagt en uholdbar situation, når afstanden mellem sælgernes forventninger og købernes formåen bare vokser og vokser. I første omgang sætter det sig i salgstiderne, der stiger og i de stadigt større afslag, som sælger i sidste ende må acceptere for at få solgt sin ejendom.

På længere sigt betyder det også, at udbuddet stiger, hvilket kommer til at lægge et endnu større pres på priserne i nedadgående retning. Vi ser allerede et stigende udbud af ejerlejligheder i København, som dog også er drevet af meget nybyggeri.

Ris til egen bagdel

Erfaringerne fra tidligere markedsvendinger er, at det har været afgørende at få tilpasset priser og forventninger hurtigt. Det ender som ris til egen bagdel, når en bolig prissættes for højt i et nedadgående marked. Så risikerer man som sælger at halse bagefter markedsprisen med en ejendom, der hele tiden er for dyr og som derfor først kan sælges, når man har givet beløbet på prisskiltet en ordentlig tur nedad - og en større tur nedad end havde været nødvendig, hvis man havde haft den rigtige pris på ejendommen fra begyndelsen.

Erfaringerne viser også, at jo længere markedet har været om at indrette sig, des hårdere bliver nedturen. Når først udbuddet stiger, og den gennemsnitlige salgstid kommer op på seks måneder eller mere, er der risiko for mere alvorlige prisfald og sælgere, der bliver tvunget til at sælge med store afslag. Derfor håber jeg, at vi denne gang har lært af tidligere tider, og at sælgerne får en realistisk tilgang til markedet hurtigere, end vi tidligere har set.

Det klogeste, man kan gøre lige nu, er derfor at lytte til sin ejendomsmæglers råd om prissætning. Nogle markeder vil fortsat have stigende priser, andre er på vej ind i en udfladning, og på nogle få markeder kan der endda som nævnt forventes sivende priser. Det ved den lokale mægler, og han eller hun er derfor værd at læne sig op ad.

Alle ejendomsmæglere har prøvet at komme ud til en boligejer, der har en urealistisk forventning til, hvad hans bolig er værd, og vi er måske også nogen gange ikke lige gode til at formidle et skuffende budskab til ham eller hende. Derfor er mit bedste råd til boligsælgerne i den nuværende situation at være realistiske og at få en god og ærlig dialog med mægleren om, hvad boligen kan sælges til indenfor en rimelig tidshorisont.