Delårsrapport 1. halvår 2015/16

Aalborg, Danmark, 2015-09-11 08:48 CEST (GLOBE NEWSWIRE) --  

RESUMÉ

Resultater i første halvår 2015/16

TK Development realiserede i første halvår 2015/16 et resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, på DKK 0,7 mio.*) mod DKK 15,0 mio.*) i første halvår 2014/15. 

Koncernens samlede resultat efter skat udgør DKK -7,2 mio. mod DKK 7,0 mio. i første halvår 2014/15. 

Balancen udgør pr. 31. juli 2015 DKK 2.835,3 mio. mod DKK 2.845,2 mio. pr. 31. januar 2015. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.510,0 mio. mod DKK 1.509,4 mio. pr. 31. januar 2015, og svarer til en soliditet på 53,3 % (31.1.15: 53,1 %). 

Periodens pengestrømme udgør DKK -14,5 mio. mod DKK 4,3 mio. for samme periode året før. Netto rentebærende gæld udgør pr. 31. juli 2015 DKK 978,1 mio. mod DKK 1.000,4 mio. pr. 31. januar 2015. 

Development

TK Development har i første halvår 2015/16 bl.a. gennemført følgende salg: 

TK Development har i et joint venture med bl.a. en entreprenør udviklet ca. 1.500 m² ungdomsboliger i Smallegade, Frederiksberg, Danmark. Byggeriet er færdigt, og boligerne var klar til indflytning i december 2014. TK Development har med avance solgt sin ejerandel af joint venturet til en af de øvrige ejere i første kvartal 2015/16. 

På Marsvej i Randers, Danmark, udvikler koncernen et projekt på ca. 3.700 m² butikker. Første etape på ca. 1.550 m² er færdigopført og udlejet til jem & fix og Petworld. Petworld-delen er i første kvartal 2015/16 overdraget til en privat investor. Salgssummen svarer til bogført værdi. 

TK Development har udviklet et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, Danmark, til den internationale Alfa Laval-koncern som har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er afsluttet i april 2015, og det færdige projekt er som planlagt overdraget til investor i juni 2015. Indtjeningen fra salget er indregnet i andet kvartal 2015/16. 

På Amerika Plads, København, Danmark, har TK Development solgt et byggefelt på ca. 13.000 m² til A.P. Møller - Mærsk A/S. Salgsprisen udgør DKK 97,5 mio., og TK Developments ejerandel udgør 50 %. Byggefeltet er overdraget til A.P. Møller - Mærsk A/S i juni 2015, og avancen fra salget indgår dermed i TK Developments resultat i andet kvartal 2015/16. 

TK Development er herudover involveret i flere igangværende byggerier, herunder større udviklingsprojekter som er igangsat i første halvår 2015/16: 

I Esbjerg, Danmark, arbejder TK Development med udvikling og opførelse af et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800 m². Koncernen har oplevet stor interesse fra lejerne og har indgået lejekontrakter på mere end 60 % af arealet. Ankerlejerne er bl.a. Kvickly, H&M, Bahne, Fona, Imerco, Sportmaster og Gina Tricot. Forureningsoprensning og forberedende byggearbejder er gennemført over de seneste måneder, og første spadestik blev taget ultimo maj 2015. Centret forventes færdigopført i foråret 2017. 

Salget af en ejerandel på 65 % af projektet til CapMan Real Estate er effektueret i maj 2015. CapMan Real Estate indtrådte i projektet på dets aktuelle stadie og deltager i færdigudviklingen af projektet. Salget giver her og nu ingen resultateffekt for koncernen. Indtjeningen på projektet relaterer sig til indtjeningspotentialet på den resterende 35-% ejerandel hvortil kommer løbende fee-indtjening for udlejning og udvikling.

TK Development udvikler i Køge, Danmark, et projekt, Strædet, på ca. 34.300 m², ekskl. parkering. Projektet opføres i umiddelbar tilknytning til Køge Station og butiksområdet i bymidten. Det samlede projekt der planlægges opført i tre faser, omfatter et retailprojekt på ca. 19.000 m², ca. 9.000 m² offentlige funktioner, herunder rådhus og genoptræningscenter, og ca. 6.300 m² boliger. Hertil kommer ca. 13.000 m² parkering. Retailprojektet er sammen med de ca. 13.000 m² parkering betinget solgt til finske Citycon baseret på et afkast på 6,25 %. Dette salg forventes at få en væsentlig positiv resultateffekt i regnskabsåret 2017/18 i forbindelse med overdragelse af det færdige projekt til Citycon. Der er herudover indgået aftale med Køge Kommune om kommunens overtagelse af byggeretterne til både rådhus og genoptræningscenter. Disse byggeretter forventes overdraget til kommunen ultimo regnskabsåret 2015/16. Byggeriet af første etape er påbegyndt i marts 2015, og byggeriet af næste etape forventes påbegyndt i efteråret 2015. 

I Bielany i Warszawa, Polen, udvikler TK Development et boligprojekt på ca. 53.700 m². Første etape på 7.850 m² er færdigopført og solgt til private brugere. De resterende ca. 45.850 m² planlægges opført i tre etaper. Projektets anden etape består af 297 boligenheder og servicearealer. Boligerne sælges som ejerlejligheder til private brugere, og 67 % af enhederne er forhåndssolgt. Byggeriet er i gang og aflevering til køberne forventes i foråret 2016. 

Samlet set er TK Development involveret i igangværende byggerier på mere end 100.000 m² hvoraf byggerier på mere end 65.000 m² i Danmark er igangsat i første halvår 2015/16. Byggerier på yderligere 15.000 m² igangsættes i tredje kvartal 2015/16, og der er god fremdrift på en række af de øvrige projekter i porteføljen. 

Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 31. juli 2015 314.000 m² (31.1.15: 351.000 m²). 

Asset management

Den samlede portefølje af ejendomme i forretningsområdet asset management og dermed cashflow-genererende ejendomme består af 117.200 m² og udgør pr. 31. juli 2015 DKK 1.382,7 mio., inklusive projekter i joint ventures, mod DKK 1.256,1 mio. pr. 31. januar 2015. 

Den årlige nettoleje på den samlede portefølje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført værdi på 4,1 %. Dette dækker over en stor spredning i afkastet på de enkelte ejendomme. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 6,2 %. Den aktuelle udlejning er påvirket af tomgang, korterevarende rabataftaler og forbedringstiltag som endnu ikke har materialiseret sig. 

Afviklingsaktiviteter

TK Developments aktiviteter i Tyskland, Finland, Baltikum og Rusland er under afvikling. 

Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i første halvår 2015/16 DKK -4,1 mio. mod DKK -6,3 mio. i første halvår 2014/15. Balancen for afviklingsaktiviteterne udgør pr. 31. juli 2015 DKK 245,7 mio. mod DKK 250,3 mio. pr. 31. januar 2015. 

Pr. 31. juli 2015 omfatter koncernens afviklingsaktiviteter følgende:

• Tyskland: en investeringsejendom og to mindre grunde, i alt DKK 103,9 mio.
• Finland: en mindre grund, i alt DKK 7,2 mio.
• Baltikum: et retailparkprojekt, jf. nedenfor, og to grunde, i alt DKK 96,2 mio.
• Rusland: et mindre projekt til udlejning, i alt DKK 22,6 mio. 

TK Developments projekt DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen, er betinget solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der er under management af BPT Asset Management. Første etape på ca. 7.500 m² er afleveret til investor i regnskabsåret 2014/15. Projektets anden etape på ca. 3.800 m² er fuldt udlejet. Byggeriet er påbegyndt i foråret 2015 og overdrages til køber ved færdiggørelsen i 2016. 

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier. 

Markedsforhold

Ledelsens overordnede vurdering af markedsforholdene for ejendomsbranchen er uændret i forhold til koncernens senest offentliggjorte vurdering. Ejendomsmarkederne er generelt præget af optimisme, fornuftige muligheder for at finansiere køb af fast ejendom og en pæn investorinteresse. Det historisk lave renteniveau og overskud af likviditet har medvirket til at øge interessen for investering i fast ejendom som aktivklasse for især institutionelle investorer. 

Det er ledelsens vurdering at nye projekter i det nuværende marked kan gennemføres med tilfredsstillende avance. 

Der er forventninger om en moderat til pæn vækst og et moderat stigende privatforbrug på koncernens markeder, dog varierende i styrke fra land til land. Den stigende e-handel forventes i de kommende år at øge konkurrencen i detailhandelsbranchen. 

TK Development har kompetencer til at gennemføre store og komplicerede udviklingsprojekter inden for såvel retail-, kontor- og boligsegmentet samt et mix heraf og vil fortsat prioritere sådanne projekter. Samtidig vil fokus være på at gennemføre flere mindre projekter hvor gennemløbstiden er relativt hurtig, og hvor der kan opnås en fornuftig indtjening uden en større kapitalbinding over længere tid. Disse projekter vil typisk være kombinerede bolig- og retailprojekter. Ledelsen forventer at en stigende andel af koncernens projekter fremadrettet vil være boligprojekter idet koncernen ønsker at udnytte de attraktive projektmuligheder inden for boligsegmentet. 

Der er et stigende aktivitetsniveau inden for forretningsområdet development, og der arbejdes med flere nye projektmuligheder inden for såvel retail- som boligsegmentet. 

Finansielle forhold

Netto rentebærende gæld udgør pr. 31. juli 2015 DKK 978,1 mio. mod DKK 1.000,4 mio. pr. 31. januar 2015. 

Projektkreditter på DKK 495,9 mio. som pr. 31. januar 2015 har udløb inden udgangen af januar 2016, er i første kvartal 2015/16 forlænget. 

TK Development har en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet der sædvanligvis genforhandles årligt, er i første kvartal 2015/16 forlænget frem til 1. maj 2016. 

Forventninger til 2015/16

Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2015/16 et positivt resultat før skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40 mio. 

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for yderligere tab inden afviklingen er tilendebragt. Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i forventningerne. 

De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet Risikoforhold i koncernens årsrapport 2014/15, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje som omtalt under Forretningsmæssige risici og Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til Frede Clausen, adm. direktør, tel. +45 8896 1010.

*) Korrigeret for skat indeholdt i Indtægter af kapitalandele i joint ventures.

Vedhæftede filer:

DK_H1_Rapport_2015.pdf