Stopper boligmarkedets fremtid samtidig med seddelpressen?
De seneste fire-fem år har det danske boligmarked været præget af fremgang. Det skyldes i overvejende grad de ekstremt lave renter, som har gjort det historisk billigt at låne penge til at realisere købet af drømmeboligen. Og hvor de lave renter har fungeret som en af hovedbagmændene bag fremgangen på boligmarkedet, så har centralbankcheferne i høj grad været hovedbagmænd bag de lave renter. Derfor er det vigtigt at lytte til, hvad der foregår i centralbankerne rundt omkring i Verden, når man skal vurdere udsigterne for både renterne og det danske boligmarked.
I den seneste tid har det bestemt ikke været mindre spændende at følge med i, hvad de forskellige centralbanker har kommunikeret ud. Tonen er nemlig blevet lidt hårdere, og det varsler, at centralbankerne inden længe skal i gang med anden halvdel af de senere års store økonomiske eksperiment. Nemlig at rulle den lempelige pengepolitik tilbage. Den amerikanske forbundsbank (Fed) har allerede hævet renten flere gange, og for nylig har Fed så taget skridtet videre og fremlangt en plan for, hvordan nogle af de mange milliarder der er blevet trykt i de senere år, skal trækkes ud af økonomien igen.
Nogenlunde sideløbende har Den Europæiske Centralbank (ECB) varslet, at banken nu ikke længere hælder mod yderligere rentenedsættelser. Samtidig forventer de fleste, at ECB ved overgangen til 2018 vil nedtrappe opkøbet af obligationer. Et opkøbsprogram, der lige nu betyder, at ECB måned efter måned sprøjter 60 milliarder nye euro ud i økonomien.
Pengeudpumpning kan gå i minus
Inden længe kan vi komme i en situation, hvor ECB ikke længere printer nye penge, mens Fed destruerer penge. På den måde kan pengeudpumpningen globalt set gå i minus for første gang i mange år. Det vil betyde en helt ny virkelighed for mange aktivklasser, og altså også danske parcelhuse eller ejerlejligheder. Det vil nemlig i udgangspunktet betyde, at en af de faktorer, der har presset renterne ned, vil slippe grebet henover den kommende tid. I udgangspunktet vil det altså betyde, at renterne kommer til at stige.
De lange renter er da også steget set over det seneste år, men det skyldes primært en stigning i slutningen af 2016. Renterne har derimod udviklet sig relativt fladt i den seneste tid. Det afspejler i nogen grad, at investorerne simpelthen ikke tror på Feds planlagte renteforhøjelser. Hvis det viser sig, at Fed har fat i den lange ende, betyder det altså, at renterne kommer til at stige. Men det vil i første omgang være meget begrænset. Blandt andet fordi, ECB fortsat halter efter Fed.
Stagnerende priser på boligmarkedet
På bundlinjen står altså, at anden halvdel af centralbankernes store eksperiment gradvist vil give højere renter. Det kan være det, der sætter en kæp i hjulet på boligmarkedet og forvandler fremgang til prisfald. Så galt forventer vi dog ikke, at det vil gå, men vi forventer, at det vil være medvirkende til at tage farten af boligmarkedet. Så boligejerne skal ikke blive alt for forvænte med store og vedvarende stigninger i boligpriserne.
Det er dog ikke kun med henblik på boligpriserne, at den næste fase af centralbankernes historiske eksperiment bliver spændende. Det gælder også for vores pensionsdepoter og de finansielle markeder generelt. Vi bevæger os nu fra en situation, hvor centralbankernes medvind til de finansielle markeder bliver forvandlet til modvind. Hvis resultatet af det bliver store fald i aktiekurserne og hurtigt voksende renter, kan det hurtigt betyde relativ markante prisfald på danske huse og ejerlejligheder. Dét scenarie vil centralbankerne meget gerne undgå, og derfor vil de gå meget forsigtigt frem.
Vi forventer, at renterne vil stige, og selvom det sagtens kan ske i ryk, forventer vi, at det vil være relativt beskedent henover det næste år. Primært fordi, at centralbankerne selv med et par opstramninger vil have en meget lempelig pengepolitik. Men jeg er vist ikke den første økonom, der har spået stigende renter, og hvis jeg tager fejl, og renten fortsætter med at falde, er jeg heller ikke den første, der gør det. Ikke desto mindre ser jeg nu nogle solide grunde til, at renteniveauet vil stige henover de kommende år.
Som dansk boligejer skal man håbe på, at centralbankerne i takt med, at økonomierne bedres, får held med at normalisere renterne uden for store skvulp på de finansielle markeder. Det vil betyde lidt højere renter på en solid baggrund, og det vil boligmarkedet godt kunne leve med.
Centralbankernes månedlige nettoopkøb af obligationer, milliarder dollars
Tags: Bolig❯