Eksperter forventer lille effekt af ny 5 procent-regel

En rundspørge blandt økonomiske eksperter viser, at der ikke forventes at ske store ændringer på boligmarkedet, når en ny bekendtgørelse træder i kraft til november. I bekendtgørelsen står der, at boligkøbere pr. 1. november som hovedregel kun kan få finansieret 95 procent af boligens værdi i bank eller realkreditinstitut. De resterende fem procent skal boligkøberen finde i opsparing eller alternativ finansiering.

Boligsiden.dk har spurgt eksperterne om, hvilke konsekvenser de forventer, efter ændringen træder i kraft, og eksperterne er enige om, at det ikke kommer til at få større betydning for hverken prisudvikling eller antal bolighandler.

Lille effekt på priser og handler

Eksperterne er enige om, at prisen på et parcelhus fortsat vil stige, og at prisen ultimo 2016 vil ligge højere end ultimo 2015. Da kravet om en udbetaling på fem procent primært vil ramme førstegangskøbere, der ikke har kapital med fra et boligsalg, vil det sandsynligvis få prisudviklingen til at bremse op på ejerlejlighederne i højere grad end villaerne.

Samtidig er eksperterne enige om, at det bliver i områder med høje boligpriser, at der kan komme det største bump på vejen for især førstegangskøberne. Her kan de fem procent komme til at udgøre så stort et beløb, at køberne må vende blikket mod billigere boliger eller se efter bolig fx i en billigere kommune lidt længere væk fra byen.

Eksperterne tror, at der vil komme en kortvarig opbremsning i antallet af bolighandler især i de dyre områder, efter den nye regel er trådt i kraft. Mange købere ikke vil være opmærksomme på, at de ikke kan få finansieret hele beløbet, og vil derfor ikke have en plan b.

Opsparing kan blive ædt af prisstigninger

En af de største udfordringer ved den nye regel kan blive, at priserne i og omkring de store byer kan stige så hurtigt, at førstegangskøberne ikke kan nå at spare op til udbetalingen, før prisen igen er steget.

”Som eksempel kan man tage parret, der ved årsskiftet besluttede at spare op, så de kunne købe en 80 kvadratmeter stor ejerlejlighed i Region Hovedstaden. Ved årsskiftet kostede lejligheden lige godt to millioner kroner, og de skulle kunne lægge 100.000 i udbetaling for at dække de fem procent. Men allerede i juli var priserne steget, så en lejlighed i samme størrelse koster 2,3 millioner kroner. Det betyder, at parret nu skal spare yderligere 15.000 kroner op alene for at dække de fem procent af prisstigningen. Mange vil simpelthen ikke kunne nå at spare op, i samme tempo som priserne stiger”, siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør for Boligsiden.dk.

Alternative finansieringsformer vil vinde frem

Når bankerne ikke længere må finansiere det fulde beløb ved køb af bolig, skal køberne finde andre måder at finde pengene på. Flere af eksperterne tror, at det vil få flere boligkøbere til at spare op, men mange forudser også, at der vil komme gang i en række alternative finansieringsformer fx en udvidet kassekredit, dyre kviklån eller finansiel hjælp fra familie og venner.

En undersøgelse blandt brugerne på Boligsiden.dk viser, at 53 procent har planer om at finansiere de fem procent via opsparing, 27 procent vil bruge friværdien i den nuværende bolig, og kun 5 procent vil henholdsvis tage et kviklån eller låne af familie og venner. 7 procent påtænker at finde en billigere bolig for at få en mindre udbetaling. Meget tyder altså på, at boligkøberne i høj grad tyer til velkendte og fornuftige metoder.

Fra bankernes side lyder det, at man allerede i dag ofte forlanger en fem procent udbetaling, og at ændringen derfor ikke kommer til at betyde noget i praksis. Samtidig tillader bekendtgørelsen, at fx unge med udsigt til at få et job og en indkomst, der gør, at de hurtigt vil kunne afdrage, hvad der svarer til de fem procent, kan få dispensation til at låne det fulde beløb.

Alligevel er er der en risiko for, at nogle bliver holdt ude af ejerboligmarkedet. Det er købere uden finansiel opbakning i baglandet, og yngre købere, der ikke har mulighed for at skaffe en opsparing her og nu.

Delte meninger om den forebyggende effekt

Flere af eksperterne byder ændringen velkommen og tror, at det nye krav kan lægge en lille dæmper på købelysten især i de store byer; en dæmper der skal være til gavn for både markedet i forhold til at mindske risikoen for boligbobler, og for køberne for at sikre dem en mere robust økonomi.

”Beslutningen om at blive boligejer kan trække ud for dem, der ikke har det store overskud i økonomien. De vil måske kigge på boliger, der er lidt billigere, og vil tænke sig om en ekstra gang, inden de byder over prisen, selvom det er drømmeboligen. Men jeg tror også, at der er andre faktorer, der spiller en langt større rolle på boligmarkedet. Fx vil rente, jobsikkerhed og mangel på lejeboliger have større indflydelse på vores lyst til at købe ejerbolig end kravet om fem procent udbetaling”, siger Birgit Daetz.

Sådan gjorde vi

Spørgsmål om forventningerne til effekten af den nye bekendtgørelse blev besvaret af:

Christian Hilligsøe Heinig, Realkredit Danmark

Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter

Jens Lunde, CBS

Joachim Borg Kristensen, Nykredit Markets

Lise Nytoft Bergmann, Nordea Kredit

Lone Kjærgaard, Arbejdernes Landsbank

Peter Bojsen Jakobsen, Sydbank

Sofie Heerup Friis, BRFKredit

Torben Strøm, Dansk Ejendomsmæglerforening

På Boligsiden.dk stillede vi i perioden 1. – 10. september 2015 spørgsmålet: ”Hvis du skulle købe bolig efter 1. november, hvordan ville du så finansiere de 5 pct. af boligens værdi, du skal lægge som udbetaling?” 1.000 svarede, og svarene fordelte sig sådan her: