Hold øje med de små lejligheder

Indblik er i denne uge skrevet af Mikkel Høegh, Boligøkonom i Jyske Bank.

Overvejer du at købe en lille lejlighed, er der mindst tre ting, du aktuelt bør holde øje med.

De små lejligheder er ofte meget efterspurgt i de store uddannelsesbyer med relativt høje kvadratmeterpriser til følge. Den store efterspørgsel kommer af, at de små lejligheder er oplagte til forældrekøb, men i forbindelse med aftalen om finansloven for 2020 står der tilbage, at de skattemæssige fordele ved denne ejerform forsvinder.

Dem der allerede i dag benytter sig af ordningen må indstille sig på, at det rent likviditetsmæssigt bliver dyrere, når klokkerne bimler kl. 24 nytårsaften 2020.

Det drejer sig om cirka 1.500 kroner om måneden for en gemmesnitlig lejlighed. Beløbet afhænger naturligvis af, hvordan lejligheden er belånt, og ikke mindst hvor dyr lejligheden er.

Flere små lejligheder til salg

Men det at det bliver dyrere at have en forældrekøbslejlighed, vil formentlig alt andet lige betyde, at flere vil sælge deres mindre lejlighed. Udbuddet vil stige, hvilket vil give et nedadgående pres på prisen.

Tilsvarende vil efterspørgslen falde. Når de nye regler træder i kraft, vil man stadigvæk kunne lave forældrekøb, men ikke længere benytte sig af den attraktive virksomhedsskatteordning eller den knap så kendte kapitalafkastordning.

Virksomhedsskatteordningen giver anledning til et ekstraordinært stort fradrag for renteudgifter, hvorfor færre formentlig vil have råd til at købe en lejlighed, som de kan stille til rådighed for deres børn.

En lavere efterspørgsel vil give et nedadgående pres på priserne. Regner man skattebesparelsen ved det forhøjede fradrag om til, hvad man kan give mindre for lejligheden og samtidig være ens stillet renteøkonomisk, vil der være tale om prisfald på to til fire procent i gennemsnit og helt op til otte procent for de lejligheder, der er dyrest per kvadratmeter, og derfor også er mindst.

Rentefølsomt marked

Den sidste og tredje ting der er værd at hæfte sig ved er, at markedet for de mindste lejligheder fremadrettet vil blive mere rentefølsomt.

Det synes måske umiddelbart som en lille ting, nu hvor renten er så lav. Ikke desto mindre er det værd at have in mente, hvis man er på udkig efter en mindre lejlighed.

Det store rentefradrag har beskyttet køberne mod udsving i renten, hvorfor efterspørgslen har været mere stabil igennem diverse konjunkturforløb. Så når renten en dag begynder at stige, må vi forvente, at denne del af boligmarkedet vil give sig mere i pris, end vi hidtil har været vant til.

I øjeblikket foretrækker de fleste førstegangskøbere dog fast rente, hvilket tager noget af brodden af dette argument. Det ændrer dog ikke ved, at der i de senere år er lavet rigtigt mange forældrekøb med variabel rente og afdragsfrihed. Netop denne konstruktion vil blive ramt.

Køen til kollegieværelser vil vokse

Boligpolitikken har i gennemtiderne været til evig debat og er ofte blevet tilpasset diverse politiske ideologier. Sådan er den demokratiske proces.

Forældrekøb er ingen undtagelse, og det kommer ikke som et lyn fra en klar himmel. Det ændrer imidlertid ikke ved, at forældrekøb har været en del af en løsning på et boligproblem. En løsning, der nu forsvinder, hvorfor køerne til ungdomsboliger og kollegieværelser fremadrettet vil blive større.

Herudover vil der være travlt med at få gennemført familiehandler i første halvdel af 2020. Umiddelbart er det fristen, hvis boligen skal overdrages til den unge til 15 procent under den offentlige vurdering fra 2011.