Boligudbuddet vokser, og særligt i de store byer vil det presse priserne

Indblik er i denne uge skrevet af Anders Christian Overvad, økonom ved Arbejdernes Landsbank.

Effekterne af coronavirussen tager med rette opmærksomheden i øjeblikket, og den vil også komme til at påvirke boligmarkedet. Hvor meget og hvor længe er endnu uvist. Coronavirussen vil give et massivt tilbageslag til dansk økonomi, og de foreløbige indikatorer peger på, at ledighedskøen vokser kraftigt. Det vil påvirke efterspørgslen efter boliger i en periode.

Selvom det midlertidigt vil betyde færre handler og en mere afdæmpet prisudvikling, er boligmarkedet også drevet af mange andre faktorer. En af de faktorer, der påvirker boligmarkedet, er udbuddet af boliger. En ting er, hvor mange boliger, som er til salg, en anden er hvor meget, der bliver bygget.

Der er bygget rekordmange nye boliger

Ser vi på antallet af nye boliger sidste år, blev der på landsplan bygget lidt over 31.000 boliger. Det er mange, og i den periode vi har tal for, er det ikke set højere. Det er interessant, da det vil påvirke prisudviklingen på boligmarkedet. Når udbuddet af boliger vokser, vil det være med til at lægge et nedadgående pres på priserne, da boligkøberne har mere at vælge imellem.

Der blev i 2019 færdiggjort lige så mange nye boliger som i 2007. De nye boliger er primært koncentreret i de store byer, og det er særligt lejligheder, der bliver bygget. I København er der aldrig opført så mange boliger som der blev sidste år, og det kraftigt voksende udbud er med til at lægge en dæmper på prisudviklingen.

Bygget mest i de store byer

Tager man højde for, hvor mange boliger, der er i forvejen og ser på den relative tilføjelse af nye boliger, viser det sig, at det stadig er i de store byer, der bliver bygget mest. Uanset hvordan man vender og drejer det, vil det altså være i de store byer, man vil have kraftigst modvind til priserne fra nybyggeriet, mens det ikke vil være en nævneværdig faktor i resten af landet.

Et hurtigt voksende udbud kan imødegås af en kraftigt stigende efterspørgsel, og der er efterspørgsel efter at bo i de store byer. Antallet af husholdninger vokser i de store byer, men dog mindre end antallet af boliger. Den store efterspørgsel er altså ikke nok til at imødegå det voksende udbud.

Forudser faldende priser på ejerlejligheder

De foreløbige indikatorer, vi har for nybyggeriet fremadrettet, er usikre, men det tyder på, at der den kommende tid ikke vil komme nye boliger til i samme fart - det ændrer dog ikke ved de mange boliger, der allerede er kommet de sidste år.

Priserne i de store byer har i dag et niveau, hvor færre vil og kan være med, og det betyder også, at priserne er mere følsomme overfor underliggende skift i økonomien. Det voksende boligudbud vil derfor lægge et nedadgående pres på priserne, og før coronakrisens indtog var det en af grundene til, at vi vurderede, at lejligheder ikke ville stige i pris i år. Den prognose er naturligvis nedjusteret efter coronavirussens kommen, og samlet set tror vi, at priserne på lejligheder skal et par procent ned i år.